Tim peneliti mengevaluasi proyek menggunakan pendekatan Earned Value Management (EVM), sebuah metode pengendalian proyek yang menggabungkan pengukuran biaya dan waktu secara bersamaan. Melalui pendekatan ini, peneliti tidak hanya melihat apakah proyek terlambat, tetapi juga apakah biaya yang dikeluarkan benar-benar sebanding dengan hasil pekerjaan yang telah dicapai.
Kasus Safira Gold Mansion menjadi menarik karena proyek ini menggunakan sistem pembangunan bertahap atau indent. Artinya, unit rumah dibangun setelah terjadi penjualan sehingga pelaksanaan konstruksi tidak berlangsung serentak. Model seperti ini umum digunakan dalam pengembangan perumahan skala menengah di wilayah penyangga kota besar.
Namun, pola pembangunan bertahap membawa tantangan tersendiri. Perbedaan progres antarunit membuat pengendalian proyek menjadi lebih kompleks. Dalam proyek yang diteliti, keterlambatan muncul akibat sejumlah faktor operasional seperti keterlambatan material, keterbatasan tenaga kerja, pekerjaan finishing yang belum selesai, hingga berkurangnya hari kerja efektif.
Data penelitian menunjukkan bahwa hingga minggu ke-43 pelaksanaan proyek, target progres kumulatif yang semula direncanakan mencapai 57,10 persen ternyata hanya terealisasi sebesar 33,72 persen. Dengan kata lain, terjadi deviasi progres sebesar 23,38 persen dari jadwal awal.
Dari sisi anggaran, total biaya proyek untuk pembangunan 10 unit rumah tercatat sebesar Rp7,92 miliar berdasarkan rencana awal. Namun realisasi pekerjaan di lapangan menunjukkan penyimpangan yang cukup besar terhadap target progres yang telah ditetapkan.
Untuk memahami kondisi tersebut secara lebih terukur, peneliti mengumpulkan data sekunder berupa kurva-S rencana dan aktual, jadwal proyek, laporan progres mingguan, rencana anggaran biaya (RAB), serta data biaya aktual selama pelaksanaan proyek. Seluruh data kemudian dianalisis menggunakan indikator utama dalam metode EVM.
Beberapa indikator yang digunakan meliputi:
Hasil evaluasi menunjukkan sinyal yang cukup kuat bahwa proyek mengalami inefisiensi biaya.
Pada minggu ke-43, nilai Cost Performance Index (CPI) tercatat sebesar 0,64. Dalam interpretasi EVM, angka di bawah 1 menunjukkan bahwa biaya yang dikeluarkan lebih besar dibanding nilai pekerjaan yang berhasil diselesaikan. Semakin jauh nilainya dari angka 1, semakin rendah efisiensi penggunaan anggaran.
Selain itu, perhitungan Cost Variance (CV) menghasilkan nilai negatif sebesar Rp149,53 miliar. Nilai negatif ini menunjukkan adanya cost overrun atau pembengkakan biaya terhadap capaian pekerjaan yang tersedia pada saat evaluasi dilakukan.
Peneliti juga menghitung Estimate at Completion (EAC) untuk memperkirakan kondisi akhir proyek apabila pola pelaksanaan saat ini berlanjut. Hasil estimasi memperlihatkan bahwa biaya akhir proyek diperkirakan meningkat dibandingkan rencana awal.
Menurut penulis, kondisi tersebut dipengaruhi oleh beberapa faktor yang saling berkaitan. Keterlambatan durasi proyek menyebabkan meningkatnya biaya operasional. Di saat yang sama, biaya pelaksanaan pekerjaan bertambah dan pemanfaatan sumber daya proyek belum berjalan optimal.
Temuan ini memperlihatkan bahwa proyek konstruksi tidak cukup dipantau hanya dari sisi serapan anggaran atau progres fisik secara terpisah. Ketika kedua aspek tersebut dianalisis secara bersamaan, penyimpangan proyek dapat terlihat lebih cepat dan lebih akurat.
Axel Prasetya Adoe dan tim juga menekankan bahwa pendekatan Earned Value Management dapat menjadi alat pengambilan keputusan yang lebih efektif untuk proyek perumahan dengan karakter pembangunan bertahap. Metode ini membantu pengembang mengidentifikasi risiko keterlambatan lebih dini sekaligus memperkirakan konsekuensi biaya sebelum proyek selesai.
Bagi industri properti, hasil penelitian ini memberi pelajaran penting bahwa pengelolaan tenaga kerja, ketersediaan material, dan sinkronisasi jadwal antarunit perlu menjadi perhatian utama sejak tahap perencanaan. Sementara bagi pengambil kebijakan dan pelaku konstruksi, evaluasi berbasis data dapat meningkatkan ketepatan pengendalian proyek dan mengurangi risiko pembengkakan biaya.
Profil Penulis
Axel Prasetya Adoe — Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya
Budi Witjaksana — Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya
Dika Ayu Safitri — Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya
Sumber Penelitian
Adoe, Axel Prasetya; Witjaksana, Budi; Safitri, Dika Ayu. Housing Development Performance Evaluation Through the Earned Value Technique (Case Study: Safira Gold Mansion, Appenzelle Model, Two-Story Home). Formosa Journal of Science and Technology (FJST), Vol. 5 No. 6, 2026. DOI: 10.55927/fjst.v5i6.91 URL : https://journalfjst.my.id/index.php/fjst
0 Komentar