Pertumbuhan bisnis properti di Indonesia mendorong semakin maraknya penjualan apartemen melalui sistem pre-selling. Namun, penelitian terbaru oleh Suwardi dari Fakultas Hukum Universitas Narotama, yang diterima untuk publikasi pada Januari 2026 di International Journal of Global Sustainable Research (IJGSR), menemukan bahwa perlindungan hukum bagi pembeli apartemen masih belum efektif. Studi ini menegaskan pentingnya penguatan regulasi dan pengawasan terhadap pengembang agar konsumen tidak dirugikan dalam transaksi properti.
Riset berjudul “Review of the Legal Protection of Apartment Buyers Through Sale and Purchase Reminder Agreements (PPJB) for Property Developers” tersebut menyoroti praktik penggunaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai perjanjian awal sebelum akta jual beli resmi diterbitkan. Dalam praktiknya, pembeli sering berada pada posisi lemah karena harus melakukan pembayaran ketika bangunan bahkan belum selesai dibangun.
Kebutuhan Hunian dan Risiko Sistem Pre-Selling
Hunian merupakan kebutuhan dasar yang diakui sebagai bagian dari hak asasi manusia dalam Pasal 28H UUD 1945. Seiring pertumbuhan kota, keterbatasan lahan membuat apartemen menjadi solusi populer sekaligus instrumen investasi yang menjanjikan.
Namun, transaksi apartemen berbeda dengan pembelian rumah tapak. Banyak unit dijual sebelum pembangunan dimulai, berdasarkan gambar desain dan spesifikasi teknis yang dijanjikan. Sistem ini menguntungkan pengembang karena dapat menghimpun dana lebih awal, sementara pembeli memperoleh harga lebih murah dan pilihan unit lebih fleksibel.
Di balik keuntungan tersebut, terdapat risiko besar. Keterlambatan pembangunan, perubahan spesifikasi, hingga kegagalan proyek dapat menyebabkan kerugian finansial bagi pembeli yang telah membayar sebagian atau seluruh harga unit.
Metode Penelitian Berbasis Analisis Regulasi
Suwardi menggunakan metode penelitian hukum normatif dengan pendekatan peraturan perundang-undangan dan konseptual. Bahan hukum utama mencakup Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, serta Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019.
Pendekatan ini memungkinkan peneliti menilai bagaimana aturan sebenarnya telah tersedia, tetapi implementasinya belum sepenuhnya melindungi pembeli apartemen.
Temuan Utama Penelitian
Studi Universitas Narotama mengidentifikasi sejumlah fakta penting:
- PPJB memiliki kekuatan hukum mengikat selama memenuhi syarat sah perjanjian sebagaimana diatur dalam KUHPerdata.
- Posisi tawar pembeli cenderung lemah, karena kontrak biasanya disusun sepihak oleh pengembang dalam bentuk klausul standar.
- Regulasi sebenarnya telah mengatur bahwa pemasaran apartemen sebelum pembangunan hanya boleh dilakukan setelah persyaratan tertentu terpenuhi, termasuk kepastian izin dan jaminan pembangunan.
- Dalam praktiknya, ketentuan tersebut sering dilanggar, sehingga membuka peluang wanprestasi atau kegagalan proyek.
Penelitian ini juga membagi perlindungan hukum menjadi dua bentuk:
- Preventif – melalui regulasi yang menjamin hak konsumen atas informasi yang benar dan kewajiban pengembang membangun sesuai spesifikasi.
- Represif – melalui mekanisme penyelesaian sengketa, baik di pengadilan maupun melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK).
Salah satu preseden penting adalah Putusan Mahkamah Agung Nomor 1796 K/Pdt/2017, yang menegaskan pengembang wajib mengembalikan seluruh dana konsumen jika proyek tidak diselesaikan sesuai PPJB.
Ketimpangan Kontrak dan Urgensi Reformasi Kebijakan
Menurut Suwardi dari Universitas Narotama, meskipun PPJB diakui secara hukum, hubungan antara pembeli dan pengembang masih menunjukkan ketimpangan kekuatan kontraktual. Klausul seperti pembatasan tanggung jawab atau pembatalan sepihak berpotensi merugikan konsumen.
Penelitian ini merekomendasikan beberapa langkah strategis:
- Memperkuat pengawasan pemerintah terhadap pelaksanaan PPJB.
- Mewajibkan penggunaan rekening penampung (escrow account) untuk mencegah penyalahgunaan dana pembeli.
- Meningkatkan peran notaris dalam memastikan isi perjanjian transparan dan sesuai hukum.
Dengan sinergi perlindungan hukum publik dan privat, keseimbangan antara pengembang dan konsumen dinilai dapat lebih terjamin.
Dampak bagi Konsumen dan Industri Properti
Temuan ini relevan bagi masyarakat yang mempertimbangkan membeli apartemen, terutama melalui skema pre-selling. Tanpa pemahaman hukum yang memadai, pembeli berisiko kesulitan menuntut hak ketika terjadi sengketa.
Bagi industri, penelitian ini menjadi pengingat bahwa kepastian hukum adalah faktor penting dalam menjaga kepercayaan pasar. Pengembang yang transparan dan patuh regulasi berpotensi meningkatkan reputasi sektor properti secara keseluruhan.
Sementara itu, bagi pembuat kebijakan, studi ini menegaskan bahwa keberadaan aturan saja tidak cukup—penegakan hukum yang konsisten menjadi kunci perlindungan konsumen.
Profil Penulis
Suwardi adalah akademisi di Fakultas Hukum Universitas Narotama yang berfokus pada kajian hukum perdata, perlindungan konsumen, dan regulasi properti. Penelitiannya banyak menyoroti hubungan hukum antara pelaku usaha dan masyarakat dalam transaksi bernilai tinggi.
Sumber Penelitian
Suwardi. Review of the Legal Protection of Apartment Buyers Through Sale and Purchase Reminder Agreements (PPJB) for Property Developers). International Journal of Global Sustainable Research (IJGSR), Vol. 4 No. 1, 2026. DOI: https://doi.org/10.59890/ijgsr.v4i1.151
.png)
0 Komentar