Kajian tersebut menunjukkan bahwa keberadaan lahan desa belum otomatis menghasilkan pendapatan yang besar. Persoalan legalitas aset, kemampuan aparatur desa, kondisi lingkungan, sistem penilaian aset, hingga kapasitas Badan Usaha Milik Desa (BUM Desa) menjadi faktor yang menentukan seberapa besar Tanah Kas Desa dapat memberikan manfaat ekonomi bagi desa.
Temuan ini penting karena pemerintah desa memiliki kewenangan yang semakin luas dalam mengelola keuangan, aset, pembangunan, dan pemberdayaan masyarakat. Dalam kondisi tersebut, aset desa seperti Tanah Kas Desa tidak hanya perlu dicatat secara administratif, tetapi juga dikelola sebagai aset publik yang produktif, legal, dan berkelanjutan.
Potensi Tanah Kas Desa di Kramatwatu
Penelitian dilakukan dengan pendekatan kualitatif melalui studi kasus. Para peneliti mengumpulkan informasi dari aparatur pemerintah daerah, pemerintah kecamatan, kepala desa, perangkat desa, Badan Permusyawaratan Desa, serta tokoh masyarakat.
Data diperoleh melalui wawancara, observasi, dan pemeriksaan dokumen. Pengelolaan Tanah Kas Desa dianalisis dari beberapa aspek, mulai dari inventarisasi aset, kepastian hukum, penilaian aset, pemanfaatan, hingga pengawasan dan pengendalian.
Kramatwatu menjadi salah satu wilayah penting dalam kajian karena memiliki karakter geografis yang beragam. Kecamatan ini memiliki kawasan pertanian, pesisir, jalur perdagangan dan jasa, serta wilayah yang berdekatan dengan kawasan industri.
Kondisi tersebut menciptakan peluang pemanfaatan Tanah Kas Desa yang berbeda-beda. Lahan desa dapat digunakan untuk pertanian, tambak, kegiatan komersial, fasilitas publik, fasilitas sosial, maupun kegiatan ekonomi lainnya.
Data tahun 2026 menunjukkan bahwa dari 14 desa yang memiliki data tercatat, total luas Tanah Kas Desa mencapai sekitar 1.465.240 meter persegi.
Desa Terate memiliki luas Tanah Kas Desa terbesar, yaitu sekitar 220.000 meter persegi. Sementara itu, Desa Pejaten memiliki luas tercatat paling kecil, yakni sekitar 20.228 meter persegi.
Namun, luas lahan tidak secara otomatis menentukan besarnya pendapatan.
Luas Lahan Tidak Selalu Berarti Pendapatan Lebih Besar
Total pendapatan Tanah Kas Desa yang tercatat dari 14 desa mencapai sekitar Rp313,05 juta, dengan rata-rata sekitar Rp22,36 juta per desa.
Desa Tonjong mencatat kontribusi tertinggi sekitar Rp45 juta, sedangkan Desa Margatani berada di posisi terendah dengan sekitar Rp4,5 juta.
Perbedaan tersebut menunjukkan bahwa produktivitas fiskal Tanah Kas Desa dipengaruhi lebih dari sekadar luas lahan. Lokasi, aksesibilitas, karakteristik tanah, nilai pasar, pola pemanfaatan, serta kemampuan pengelolaan turut menentukan besarnya pendapatan.
Desa Terate, misalnya, memiliki lahan terbesar sekitar 220.000 meter persegi dan menghasilkan sekitar Rp39,72 juta. Sementara Desa Pejaten yang hanya memiliki sekitar 20.228 meter persegi mampu menghasilkan sekitar Rp21 juta.
Dengan demikian, aset yang lebih luas belum tentu menjadi aset yang lebih produktif.
Ketergantungan Desa terhadap Dana Transfer Masih Tinggi
Kondisi tersebut terlihat lebih jelas dalam struktur pendapatan Desa Wanayasa pada tahun anggaran 2025.
Total pendapatan desa mencapai sekitar Rp1,908 miliar. Dari jumlah tersebut, pendapatan asli desa yang berasal dari aset desa hanya sekitar Rp32,5 juta, atau sekitar 1,7 persen dari total pendapatan.
Sebaliknya, pendapatan transfer mencapai sekitar Rp1,876 miliar, atau 98,3 persen dari keseluruhan pendapatan desa.
Angka tersebut memperlihatkan bahwa Tanah Kas Desa memang telah menghasilkan pendapatan, tetapi kontribusinya masih terlalu kecil untuk mengubah struktur keuangan desa secara signifikan.
Menurut temuan Restu Widyo Sasongko dan tim dari IPDN, kemandirian fiskal desa tidak berarti desa harus sepenuhnya terbebas dari dana transfer pemerintah. Kemandirian lebih tepat dipahami sebagai meningkatnya kemampuan desa dalam mengoptimalkan sumber daya yang berada dalam kewenangannya sendiri.
Legalitas Tanah Menjadi Persoalan Penting
Salah satu kendala utama yang ditemukan adalah belum lengkapnya legalitas Tanah Kas Desa.
Tidak seluruh bidang Tanah Kas Desa telah memiliki sertifikat Hak Pakai atas nama pemerintah desa. Sebagian aset masih didukung dokumen lama seperti Letter C dan girik.
Kondisi tersebut dapat menimbulkan risiko sengketa, ketidakjelasan status kepemilikan, kesulitan administrasi, serta hambatan dalam membangun kerja sama pemanfaatan lahan dalam jangka panjang.
Para peneliti menempatkan kepastian hukum sebagai fondasi pengelolaan aset. Namun, sertifikasi saja tidak cukup. Legalitas harus diikuti dengan penilaian nilai aset yang tepat, kontrak yang jelas, perencanaan investasi, pengawasan, serta strategi pemanfaatan yang produktif.
Studi juga menemukan adanya Tanah Kas Desa yang berada di luar wilayah administratif desa pemiliknya. Kondisi tersebut antara lain berkaitan dengan pemekaran wilayah dan proses pertukaran lahan yang terjadi dalam pembangunan jalan tol, kawasan industri, dan permukiman.
Sistem Administrasi Sudah Berjalan, Kapasitas Aparatur Perlu Diperkuat
Pemerintah desa telah menjalankan sejumlah proses pengelolaan aset. Kegiatan tersebut meliputi pemeriksaan fisik, pengukuran batas, verifikasi dokumen, pencatatan dalam buku inventaris, serta penggunaan sistem informasi pengelolaan aset desa.
Pengawasan juga dilakukan secara berkala oleh pemerintah desa dengan pembinaan dan pemantauan dari pemerintah kecamatan serta Pemerintah Kabupaten Serang. Pemantauan mencakup kondisi fisik, kelengkapan administrasi, status hukum, pemanfaatan, dan pelaporan aset.
Namun, sistem administrasi yang baik belum otomatis menghasilkan kinerja ekonomi yang optimal.
Penelitian menemukan bahwa sebagian aparatur desa masih memiliki keterbatasan dalam administrasi aset, pemetaan, digitalisasi aset, negosiasi, penyusunan kontrak, penilaian aset, dan analisis kelayakan usaha.
Artinya, desa membutuhkan aparatur yang tidak hanya memahami aturan, tetapi juga mampu melihat aset dari perspektif ekonomi dan bisnis.
Faktor Lingkungan Turut Menekan Produktivitas
Produktivitas Tanah Kas Desa juga dipengaruhi kondisi lingkungan.
Lahan pertanian di sejumlah wilayah menghadapi masalah banjir, kekeringan musiman, dan penurunan kesuburan tanah. Kondisi tersebut dapat mengurangi hasil ekonomi dari lahan yang sebelumnya diharapkan menjadi sumber pendapatan desa.
Karena itu, pengelolaan Tanah Kas Desa tidak dapat menggunakan satu model untuk seluruh bidang lahan.
Lahan pertanian yang rentan banjir membutuhkan strategi berbeda dibandingkan lahan yang berada di dekat kawasan industri, pusat perdagangan, atau jalur transportasi. Setiap aset perlu dinilai berdasarkan lokasi, kondisi fisik, potensi pasar, risiko, serta keberlanjutan pemanfaatannya.
BUM Desa Belum Optimal Mengelola Aset Desa
BUM Desa sebenarnya memiliki peluang besar untuk menjadi penghubung antara aset desa dan kegiatan ekonomi produktif. Namun, penelitian menemukan bahwa peran BUM Desa dalam pengelolaan Tanah Kas Desa masih terbatas.
Beberapa BUM Desa menghadapi persoalan modal, sumber daya manusia, kemampuan manajerial, dan perencanaan bisnis.
Akibatnya, pemanfaatan Tanah Kas Desa masih banyak mengandalkan pola sewa konvensional. Model pemanfaatan yang lebih beragam seperti bagi hasil, kerja sama usaha, kemitraan dengan pihak swasta, atau pengelolaan berbasis masyarakat belum berkembang secara optimal.
Peneliti menilai BUM Desa tidak seharusnya otomatis ditunjuk sebagai pengelola aset tanpa terlebih dahulu melihat kemampuan organisasi, modal, tata kelola, kompetensi manajemen, dan kelayakan bisnisnya.
Tanah Kas Desa Perlu Diubah Menjadi Aset Produktif
Temuan utama penelitian Restu Widyo Sasongko, Eko Budi Lestari, Eljawati, dan Haromin dari IPDN menunjukkan bahwa kepemilikan Tanah Kas Desa belum cukup untuk meningkatkan kapasitas keuangan desa.
Produktivitas aset membutuhkan kombinasi kepastian hukum, kemampuan aparatur, sistem penilaian yang jelas, pemanfaatan yang sesuai karakteristik lahan, pengawasan, kelembagaan yang kuat, serta model kerja sama yang layak secara ekonomi.
Para peneliti merekomendasikan agar pemerintah desa memprioritaskan sertifikasi Tanah Kas Desa, meningkatkan kompetensi teknis dan manajerial aparatur, menyusun standar penilaian aset, serta mengembangkan model pemanfaatan yang sesuai dengan potensi setiap bidang tanah.
BUM Desa juga perlu diperkuat dari sisi modal, sumber daya manusia, tata kelola, dan perencanaan bisnis sebelum diberi peran strategis dalam pengelolaan Tanah Kas Desa.
Dengan pengelolaan yang lebih profesional, Tanah Kas Desa dapat bergerak dari sekadar aset yang tercatat dalam administrasi menjadi aset publik produktif yang mampu menciptakan pendapatan, mendukung pembangunan, dan memperkuat kapasitas keuangan desa.
Profil Penulis
Restu Widyo Sasongko merupakan penulis utama sekaligus corresponding author dalam artikel ini dan berafiliasi dengan Institut Pemerintahan Dalam Negeri (IPDN). Kajian yang ditulis bersama Eko Budi Lestari, Eljawati, dan Haromin berfokus pada pengelolaan aset publik, tata kelola pemerintahan desa, kapasitas keuangan desa, dan kemandirian fiskal.
Keempat penulis berasal dari Institut Pemerintahan Dalam Negeri, lembaga pendidikan tinggi yang memiliki fokus pada bidang pemerintahan dan administrasi publik.
0 Komentar